La plus-value sur immobilier est l’écart entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition, majoré des frais et des travaux. Elle est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements, la résidence principale étant exonérée.
Les abattements pour durée de détention effacent l’impôt après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. Voici comment calculer le gain imposable, lire la grille et repérer les exonérations.
Ce que le fisc appelle plus-value immobilière
Elle concerne les particuliers qui revendent un bien autre que leur résidence principale : résidence secondaire, logement locatif ou terrain. Le gain est déclaré l’année de la vente, et le calcul part toujours du prix réellement payé à l’achat.
La vente de la résidence principale échappe à cette taxation, à condition de respecter les règles décrites dans notre article sur la revente d’une résidence principale exonérée.
Calculer la plus-value brute : prix de vente, prix d’achat et frais
La plus-value brute est égale au prix de cession net moins le prix d’acquisition. Ce dernier est majoré des frais d’acquisition et des travaux.
- Frais d’acquisition : montant réel justifié, ou forfait de 7,5 % du prix d’achat.
- Travaux : montant réel justifié, ou forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Le choix du réel se justifie quand les factures dépassent le forfait, comme le détaille la page sur les travaux déductibles du gain.
Les abattements pour durée de détention
Aucun abattement ne s’applique jusqu’à 5 ans de détention. Ensuite, les taux annuels diffèrent pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,6 % |
| 23e à 30e année | exonération | 9 % par an |
| Après 30 ans | exonération | exonération |
L’exonération d’impôt est acquise après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Taux d’imposition et surtaxe des plus-values élevées
Le taux est de 19 % pour l’impôt et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux, appliqués chacun sur la plus-value nette de son propre abattement.
Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Elle ne concerne ni les ventes exonérées ni les terrains à bâtir.
Un exemple chiffré du calcul
Un appartement locatif acheté 200 000 € est revendu 300 000 € après 12 ans, sans justificatif de frais ni de travaux. Les forfaits s’appliquent : 15 000 € de frais (7,5 %) et 30 000 € de travaux (15 %).
Le prix d’acquisition corrigé est de 245 000 €, donc la plus-value brute est de 55 000 €. Sept années comptent, de la 6e à la 12e.
- Impôt : abattement de 42 % (7 x 6 %), base de 31 900 €, soit 6 061 € d’impôt.
- Prélèvements sociaux : abattement de 11,55 % (7 x 1,65 %), base de 48 647 €, soit environ 8 367 €.
Le total est d’environ 14 428 €. La base imposable restant sous 50 000 €, la taxe supplémentaire ne s’applique pas.
Les cas d’exonération à connaître
Quatre situations évitent la taxation. La première est une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 €. La deuxième est la première cession d’un logement autre que la résidence principale : le prix doit servir à acheter ou construire sa résidence principale dans les 2 ans, sans en avoir été propriétaire dans les 4 ans précédents, et l’exonération se demande par une mention dans l’acte de vente.
Les retraités et invalides sont exonérés sous un plafond de revenu fiscal de référence (12 793 € pour la première part et 3 428 € par demi-part supplémentaire, selon Service-Public). La vente à un organisme de logement social l’est aussi, jusqu’au 31 décembre 2027.
Une vente sans gain demande aussi de regarder le contexte : les raisons de la stagnation du marché immobilier expliquent pourquoi certains biens se revendent au prix d’achat.
Déclaration et paiement chez le notaire
Le notaire calcule la plus-value imposable, établit la déclaration et règle l’impôt à la publicité foncière, à la signature de l’acte. Le montant est prélevé sur le prix de vente.
Pour obtenir le meilleur prix en amont, voyez comment défendre son prix de vente face à une estimation.
Le vendeur reporte ensuite le gain sur sa déclaration de revenus. Le taux de 36,2 % ne s’applique jamais tel quel après 6 ans de détention, puisque chaque année supplémentaire réduit la base.
