Vous venez d’acheter un appartement pour le louer meublé, et vous vous demandez ce que vous devez mettre dedans. La réponse ne dépend pas de votre goût en décoration. Elle dépend d’un texte réglementaire précis : le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Ce décret fixe la liste minimale de mobilier qu’un logement doit contenir pour être qualifié de « meublé » au sens de la loi.
Sans ces éléments, votre bail meublé peut être requalifié en location vide, avec des conséquences fiscales directes sur votre statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
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Requalification en location vide : le vrai risque d’une liste incomplète
La plupart des articles sur le sujet se contentent de lister les meubles obligatoires. Peu expliquent ce qui se passe concrètement quand la liste n’est pas respectée.
Un locataire mécontent peut saisir le juge pour faire requalifier le bail meublé en bail de location vide. Le tribunal vérifie alors si le logement contenait bien tous les éléments du décret au moment de l’entrée dans les lieux. Si un seul équipement manque (pas de plaques de cuisson, pas de luminaires), le juge peut requalifier le contrat en bail vide de trois ans.
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Pour un propriétaire au statut LMP, cette requalification fait tomber le régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et ses possibilités d’amortissement. Les loyers passent alors en revenus fonciers, avec une fiscalité souvent moins favorable. Le risque n’est pas théorique : il suffit d’un inventaire mal rédigé ou d’un équipement absent le jour de la remise des clés.
Liste des meubles obligatoires pour un logement meublé
Voici les éléments que le décret impose au minimum dans tout logement meublé utilisé comme résidence principale, que vous soyez en LMP ou en LMNP :
- Literie complète avec couette ou couverture, prête à l’usage (un matelas posé au sol sans cadre a déjà été contesté)
- Volets ou rideaux dans chaque chambre, pour occulter la lumière
- Plaques de cuisson installées et fonctionnelles
- Four ou four à micro-ondes (l’un ou l’autre suffit)
- Réfrigérateur avec un compartiment congélation atteignant au minimum -6 °C, ou congélateur séparé
- Vaisselle en nombre suffisant pour tous les occupants prévus au bail
- Ustensiles de cuisine (casseroles, poêle, couverts de service)
- Table et sièges en nombre adapté
- Étagères de rangement
- Luminaires dans chaque pièce
- Matériel d’entretien ménager adapté au logement (aspirateur si moquette, balai et serpillière si carrelage)
Cette liste vaut pour les baux d’habitation classiques et les baux mobilité. Elle ne s’applique pas aux locations saisonnières de tourisme, qui relèvent d’un cadre différent.
Équipements facultatifs qui changent la rentabilité locative
Le décret fixe un plancher. Rien n’empêche d’aller au-delà, et dans la pratique, un logement meublé mieux équipé se loue plus vite et plus cher.
Vous avez le choix d’ajouter un lave-linge, un lave-vaisselle, un sèche-linge ou une télévision. Ces équipements ne sont pas exigés par la loi. Mais pour un studio destiné à un jeune actif ou un étudiant, l’absence de lave-linge rend le bien moins compétitif face à la concurrence.
Attention à un point souvent négligé : chaque équipement ajouté doit figurer dans l’inventaire du mobilier. Si vous fournissez un lave-linge sans le mentionner dans l’état descriptif signé à l’entrée, vous ne pourrez pas prouver son existence ni réclamer un remplacement en cas de dégradation.
La question du linge de maison
Les draps, serviettes et torchons ne figurent pas dans la liste du décret. En location longue durée, le locataire apporte généralement le sien. En revanche, si vous proposez le logement en bail mobilité (un à dix mois, non renouvelable), fournir le linge de maison reste un atout concurrentiel.
Inventaire du mobilier : document obligatoire et preuve en cas de litige
L’inventaire n’est pas un simple détail administratif. Le Code de la construction impose qu’un état détaillé du mobilier soit établi et signé à l’entrée et à la sortie du locataire. Ce document liste chaque meuble, son état et sa localisation dans le logement.
Pourquoi ce document compte autant que le bail lui-même ? Parce qu’en cas de contestation, c’est l’inventaire qui prouve que le logement était bien meublé conformément au décret. Sans inventaire signé, le propriétaire se retrouve sans preuve, même si le logement contenait effectivement tout le mobilier requis.
- Photographier chaque pièce le jour de la remise des clés, avec la date visible sur les fichiers numériques
- Joindre l’inventaire au bail en tant qu’annexe signée par les deux parties, distincte de l’état des lieux (qui concerne les murs, sols et équipements fixes)
- Mettre à jour l’inventaire si vous remplacez un équipement en cours de bail, avec un avenant signé
Loi Le Meur et passoires thermiques : ce qui change pour les loueurs en meublé professionnel
La liste de meubles ne suffit plus à sécuriser une location meublée professionnelle. Deux évolutions récentes modifient le cadre.
La loi Climat et Résilience interdit progressivement la mise en location des logements les moins bien isolés. Les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Un LMP qui investit dans un bien à rénover doit intégrer ce calendrier avant même de penser à l’ameublement.
La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) ne modifie pas le régime des baux meublés longue durée. Elle cible les meublés de tourisme : baisse de l’abattement micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés, possibilité pour les maires de réduire la durée de location autorisée.
Un loueur en meublé professionnel orienté vers la longue durée n’est pas directement touché. En revanche, un LMP qui envisageait de basculer une partie de son parc en location saisonnière doit revoir ses projections.
La liste de mobilier du décret 2015-981 reste le socle réglementaire de toute location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non. Mais respecter cette liste sans soigner l’inventaire, sans vérifier le DPE du logement, et sans suivre les évolutions législatives récentes, c’est construire un investissement locatif sur une base fragile.
