Un bailleur envoie un congé pour travaux à son locataire, en invoquant la nécessité de remettre le logement aux normes de décence. Le locataire conteste : ces désordres existaient déjà à la signature du bail. En 2026, la Cour de cassation lui donne raison.
Ce type de situation illustre bien pourquoi l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 reste l’un des textes les plus disputés devant les tribunaux. Voici les points de mise à jour qui changent concrètement la pratique cette année.
Congé pour travaux et logement indécent : le piège tranché par la Cour de cassation
On commence par la décision la plus directement opérationnelle pour les bailleurs. Dans un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-16.993, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a posé une règle nette : un congé motivé par des travaux de mise en décence est invalide si le bailleur connaissait l’indécence à la signature. Le motif ne constitue pas un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15.
Concrètement, cela signifie qu’un propriétaire ne peut pas laisser un logement se dégrader, puis invoquer la nécessité de travaux pour mettre fin au bail. La Cour distingue clairement cette situation de l’obligation de délivrance classique, qui oblige le bailleur à maintenir le logement en état pendant toute la durée du bail.
Pour un bailleur qui envisage un congé fondé sur des travaux, la vérification préalable est simple : les désordres invoqués sont-ils apparus après l’entrée dans les lieux, ou étaient-ils déjà présents ? Si la seconde hypothèse se confirme, le congé sera probablement annulé.
Congé délivré par une indivision : le défaut de signature d’un coïndivisaire
Autre situation fréquente en pratique : un bien loué appartient à plusieurs indivisaires, et le congé n’est signé que par certains d’entre eux. La Cour de cassation a clarifié ce point le 2 juillet 2026 en jugeant que le défaut de pouvoir d’un coïndivisaire constitue une irrégularité de fond. Le congé est annulable, sans que le locataire ait à démontrer un quelconque grief.
On rencontre souvent ce cas dans les successions, quand un héritier prend l’initiative d’un congé pour vente sans obtenir l’accord de tous les autres. Avant cet arrêt, certains juges du fond exigeaient que le locataire prouve un préjudice pour obtenir l’annulation. Ce n’est plus le cas.
Les points à retenir pour sécuriser un congé en indivision :
- Chaque indivisaire doit soit signer le congé, soit donner un mandat exprès à celui qui l’envoie.
- Un mandat tacite ou une simple tolérance ne suffit pas à régulariser la procédure.
- Le locataire peut soulever l’irrégularité à tout moment de la procédure, y compris en appel.
Protection du locataire âgé : quelles ressources prendre en compte ?
L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 protège certains locataires âgés à revenus modestes en imposant au bailleur une obligation de relogement. La difficulté pratique porte sur le calcul des ressources du locataire. La Cour de cassation a tranché ce point le 2 octobre 2025 (arrêt publié au Bulletin) : les ressources à retenir sont celles déclarées au fisc, avant tout abattement ou déduction.
Cette précision change la donne pour de nombreux dossiers. Un locataire dont le revenu net fiscal passe sous le seuil grâce à un abattement (forfaitaire, pour personne âgée, etc.) ne peut plus invoquer ce montant réduit pour bénéficier de la protection. On retient le revenu brut déclaré.
Pour le bailleur, cela simplifie la vérification : il suffit de se référer à l’avis d’imposition du locataire, ligne des revenus déclarés. Les retours varient toutefois sur la manière dont les juridictions du fond appliquent ce critère quand le locataire dispose de revenus de nature mixte (pensions, revenus fonciers, capitaux mobiliers).
Préavis et remise des clés : quand le locataire restitue en avance
En cas de restitution anticipée des clés par le locataire pendant la période de préavis, le bailleur qui accepte les clés en avance peut continuer à exiger le loyer jusqu’à la fin du délai de préavis. Le simple fait de récupérer les clés, même sans réserve écrite, ne suffit pas à caractériser un accord pour mettre fin au bail plus tôt.
Les locataires qui souhaitent négocier une sortie anticipée ont intérêt à formaliser l’accord par écrit, avec une mention explicite de la date de fin de bail retenue et de la renonciation du bailleur au loyer restant. Sans cet écrit, le risque de devoir payer le préavis complet reste entier.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 reste un texte vivant, régulièrement précisé par les juges. Les décisions de 2025 et 2026 renforcent la protection du locataire sur plusieurs fronts (congé pour travaux, indivision, calcul des ressources), tout en rappelant que le formalisme du congé et du contrat de bail conditionne la validité de toute la procédure. Chaque nouveau bail ou congé devrait être relu à la lumière de ces mises à jour avant envoi.
