Le Code des assurances impose la souscription d’une garantie dommages-ouvrage pour tout maître d’ouvrage engageant des travaux de construction ou de rénovation d’ampleur. Cette obligation concerne aussi bien les particuliers que les professionnels, sous peine de sanctions civiles et pénales. Pourtant, la complexité des mécanismes de déclaration, d’indemnisation et de recours demeure mal comprise, même parmi les acteurs avertis du secteur.Certaines exclusions, parfois méconnues, limitent la portée de la couverture, tandis que la jurisprudence affine régulièrement la répartition des responsabilités entre assureurs, maîtres d’œuvre et propriétaires. Les évolutions récentes du droit modifient aussi les pratiques et la portée des garanties.
Assurance dommages-ouvrage : comprendre son rôle et ses enjeux
L’assurance dommages-ouvrage occupe une fonction clé dans la construction française depuis la loi Spinetta de 1978. Elle a été conçue pour garantir aux maîtres d’ouvrage une indemnisation rapide en cas de sinistre compromettant la solidité ou l’usage normal de l’ouvrage, sans attendre l’issue des procédures judiciaires. Ce dispositif permet d’accélérer les réparations : là où la justice traîne parfois pendant des années, l’assurance dommages-ouvrage apporte une réponse en quelques mois.
Sa couverture démarre après la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et s’étend sur neuf années supplémentaires, couvrant ainsi toute la période de la garantie décennale. Elle s’inscrit dans l’architecture de protection prévue par le code civil et le code des assurances. Attention : cette assurance ne remplace pas la responsabilité civile décennale des constructeurs, mais complète le dispositif, en accélérant la prise en charge des désordres.
Un outil stratégique face à la mutation du secteur
Le secteur du bâtiment évolue à grande vitesse. Réglementations plus strictes, innovations techniques, montée en puissance de la RE2020 ou utilisation accrue de matériaux biosourcés : le contexte impose de nouvelles règles du jeu et fait apparaître des risques inédits. Pour répondre à ces enjeux, l’assurance dommages-ouvrage doit s’adapter, en élargissant parfois ses garanties aux sinistres liés à la sécheresse ou aux inondations, deux menaces désormais bien identifiées par les spécialistes du secteur.
Quand les assureurs hésitent à couvrir certains risques, le bureau central de tarification (BCT) intervient comme ultime recours. Ce mécanisme garantit l’accès à la couverture, même pour les chantiers jugés complexes ou risqués. Grâce à cette régulation, la continuité des opérations immobilières demeure assurée, tout comme la sécurité juridique des porteurs de projet.
À qui s’adresse-t-elle et dans quels cas est-elle obligatoire ?
La dommages-ouvrage s’adresse d’abord au maître d’ouvrage. On entend par là toute personne, physique ou morale, qui pilote des travaux de construction : particuliers bâtissant leur maison, promoteurs, collectivités, établissements publics, syndics de copropriété. À partir du moment où un chantier neuf ou une rénovation lourde nécessitant un permis de construire démarre, la règle s’applique.
La loi Spinetta rend la souscription de cette assurance obligatoire avant tout début de travaux. Cette exigence protège le maître d’ouvrage et ses ayants droit contre les conséquences financières des désordres relevant de la garantie décennale. Le champ d’application est large : maison individuelle, immeuble collectif, bureaux, équipements publics, tous sont concernés.
Quelques exemples pour illustrer les profils visés :
- Particulier faisant construire ou agrandir
- Promoteur lançant un programme immobilier
- Collectivité rénovant une école ou un gymnase
- Syndic entreprenant des travaux structurels en copropriété
Dès qu’il est question de louage d’ouvrage, la dommages-ouvrage s’impose, conformément au code des assurances. Face à un refus d’assurance, le bureau central de tarification (BCT) peut forcer un assureur à garantir le projet et fixe la cotisation. Cette solution évite les blocages, même pour les opérations atypiques ou jugées risquées par les compagnies. De nouveaux acteurs spécialisés, à l’image de ABE Courtage ou MaxiAssur, accompagnent désormais les maîtres d’ouvrage dans la constitution des dossiers et les discussions avec les assureurs.
Ce que couvre l’assurance dommages-ouvrage et comment la mettre en œuvre
L’assurance dommages-ouvrage intervient sur tous les dommages de nature décennale : ceux qui touchent à la solidité du bâtiment ou qui empêchent son usage normal. Fissures profondes, affaissements du sol, infiltrations majeures, problèmes d’étanchéité : la palette est large, qu’il s’agisse d’un vice caché ou d’une malfaçon révélée après les travaux. Les sinistres imputables à la sécheresse ou à l’inondation sont également couverts, à condition qu’ils compromettent la pérennité de l’ouvrage.
La particularité du système : l’indemnisation intervient sans attendre de savoir qui, parmi les intervenants, est responsable. Dès que le maître d’ouvrage déclare un sinistre, l’assureur dispose de 60 jours pour se prononcer, puis de 90 jours pour chiffrer l’indemnisation. Si ces délais ne sont pas respectés, la garantie s’applique automatiquement, avec une indemnité majorée de l’intérêt légal. Ce préfinancement distingue le dispositif français de ce qui se pratique dans d’autres pays.
Tout n’est pas couvert : certains sinistres restent exclus, comme les défauts d’entretien, les dégâts purement esthétiques ou non signalés, ou encore les interventions réalisées hors cadre. Certaines extensions existent pour les dommages immatériels ou les ouvrages existants, mais leur usage reste limité. Côté procédure, le parcours est balisé : déclaration auprès de l’assureur, désignation d’un expert, rapport, puis proposition d’indemnisation. Le tout sous contrôle du code des assurances, ce qui protège le maître d’ouvrage et évite des arrêts de chantier prolongés.
Jurisprudences récentes : éclairages sur la responsabilité et la portée de la garantie
La responsabilité en assurance dommages-ouvrage évolue au fil des décisions judiciaires. La cour de cassation n’a eu de cesse de préciser, au fil des années, ce qu’il faut entendre par “dommage à l’existant”. En 2023, elle rappelle que la garantie ne s’applique que lorsque le sinistre touche des éléments qui ne peuvent être dissociés de l’ouvrage neuf. Si des parties anciennes n’ont pas subi de dommage structurel, elles restent en dehors du champ d’indemnisation, même en cas de rénovation lourde. Ce point, régulièrement à l’origine de tensions, s’impose désormais comme une référence pour les assureurs.
Le conseil d’état s’est également prononcé sur la question des désordres réservés à la réception. Selon sa lecture, tant que les réserves n’ont pas été levées explicitement, la garantie dommages-ouvrage ne peut pas être activée. Une vigilance renforcée s’impose donc lors de la réception des travaux, sous peine de voir son indemnisation reportée, voire écartée.
En 2022, la CAA de Versailles a sanctionné un assureur pour avoir dépassé les délais de réponse. Dès que le délai légal est dépassé, la garantie s’applique automatiquement, sans que l’assureur puisse invoquer une exception. Ce rappel à l’ordre incite les compagnies à respecter à la lettre la procédure, renforçant ainsi la sécurité du maître d’ouvrage.
Pour clarifier ce que ces évolutions apportent, voici l’essentiel :
- La jurisprudence consolide l’interprétation des textes issus du code des assurances et du code civil.
- Elle délimite plus précisément la frontière entre la responsabilité du constructeur et le préfinancement par l’assurance dommages-ouvrage.
- Les professionnels, qu’ils soient maîtres d’ouvrage ou assureurs, ajustent leurs pratiques à la lumière de ces évolutions jurisprudentielles.
Dans ce jeu de responsabilités et de garanties, la moindre faille peut faire basculer un projet. Mieux vaut anticiper, car le chantier ne pardonne ni l’approximation, ni l’oubli.
Et après le chantier ? L’assurance multirisque pro prend le relais
On parle beaucoup de protéger le bâti pendant et après les travaux ; c’est bien là tout le principe de l’assurance dommage-ouvrage. Il reste néanmoins un angle mort que de nombreux professionnels découvrent un peu tard : une fois les murs debout, la peinture sèche et le ruban inaugural coupé, qui protège l’activité qui s’installe entre ces murs ?
C’est à ce niveau qu’intervient l’assurance multirisque professionnelle. Comme il est possible d’en savoir plus sur generali.fr à ce sujet, ce contrat regroupe plusieurs garanties essentielles. Parmi elles, on retrouve la responsabilité civile professionnelle, la protection des locaux, du matériel et des marchandises, ainsi que la couverture des pertes d’exploitation en cas de sinistre. Là où le contrat dommage-ouvrage couvre les vices de construction, la multirisque pro couvre ainsi tout ce qui peut mal tourner dans le bâtiment une fois celui-ci utilisable (dégât des eaux, incendie, vol, bris de vitrine ou encore le fameux dégât électrique un dimanche soir).
Un artisan qui vient de rénover son local commercial, par exemple, aura souscrit une dommage-ouvrage pour ses travaux. Si en revanche, il oublie de basculer vers une couverture multirisque adaptée à son activité quotidienne, il se retrouve avec un bâtiment garanti sur la structure… et rien pour protéger son stock, ses outils ou sa responsabilité face à un client mécontent.
3 situations concrètes où la multirisque pro fait la différence
Plutôt qu’un long discours théorique, voici des cas de figure très parlants. Le restaurateur après rénovation, tout d’abord. Il a investi 80 000 € dans la remise aux normes de sa cuisine. La dommage-ouvrage le protège si le carrelage se fissure à cause d’un vice de construction. Mais quand un dégât des eaux endommage ses équipements frigorifiques un mardi en plein service, c’est la multirisque pro (et elle seule) qui intervient.
Vient ensuite l’architecte en libéral. Son cabinet vient d’être livré. Un court-circuit provoque un incendie qui détruit ses archives et son matériel informatique. Sans multirisque, il repart de zéro à ses frais. Enfin, prenons le cas de la boutique e-commerce avec entrepôt. Un cambriolage emporte la moitié du stock. La dommage-ouvrage n’a jamais eu vocation à couvrir ce type de préjudice, alors que la multirisque, si.
Des acteurs comme Generali proposent des formules modulables qui permettent justement d’ajuster les garanties au profil exact de l’entreprise ; un point appréciable lorsque l’on sait que les besoins d’un consultant freelance et ceux d’un boulanger n’ont strictement rien en commun. La morale de l’histoire ? Penser « assurance construction » sans penser « assurance exploitation », c’est un peu comme installer une alarme sur la porte d’entrée en laissant la fenêtre grande ouverte. Les deux protections se complètent et ne se substituent jamais l’une à l’autre.
